أهم المصطلحات التي يجب معرفتها قبل شراء عقار في ألمانيا.
يُعَدّ شراء العقار في ألمانيا خطوة كبيرة ومهمة، ولضمان سير الأمور بسلاسة، من الضروري الإلمام ببعض المصطلحات القانونية والمالية التي تنظّم السوق، فالأمر لا يقتصر على اختيار المنزل أو الشقة المناسبة فحسب، بل يتطلب أيضاً فهم الأساسيات لتجنّب الأخطاء وضمان صفقة ناجحة وآمنة.
ونستعرض في هذا المقال، أبرز الكلمات التي ينبغي معرفتها عند التفكير في شراء عقار في ألمانيا، إلى جانب توضيح الأطراف المشاركة في العملية وبعض المعلومات حول التكاليف الإضافية التي قد تواجه المشتري.
البحث عن العقار المناسب
الوسيط العقاري (Immobilienmakler)
لا يُعَدّ الاستعانة بوسيط عقاري في ألمانيا أمراً إلزامياً، غير أنّ وجوده يُسهِّل بدرجة كبيرة عملية البحث والإجراءات القانونية، إذ يتيح الوصول إلى عدد أكبر من العروض، ويُدير المفاوضات، ويتولى إعداد المستندات المطلوبة.
أما في حال عدم التعامل مع وسيط، فيمكن العثور على العقارات عبر المواقع المتخصصة أو الصحف المحلية، إلا أنّ ذلك يتطلب جهداً أكبر وخبرة كافية لتجنّب المخاطر القانونية.
تتراوح عمولة الوسيط عادةً بين 3% و7% من سعر الشراء (إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة)، ومنذ التعديل القانوني الصادر عام 2020، أصبح من المعتاد أن يتقاسم كل من المشتري والبائع هذه العمولة بالتساوي تقريباً.
المصطلحات المالية المهمة عند شراء العقار
الرهن العقاري (Hypothek)
هو الضمان القانوني الذي يمنحه المشتري للبنك مقابل القرض العقاري.
وفي حال التخلف عن السداد، يحق للمقرض المطالبة بالعقار.
القرض العقاري (Immobiliendarlehen / Baufinanzierung)
هو المبلغ الذي يمنحه البنك للمشتري لتمويل عملية الشراء. ويتم الاتفاق على القرض ضمن عقد التمويل، ويُسجّل الرهن العقاري رسمياً لضمان حقوق البنك.
الدفعة المقدّمة (Anzahlung / Eigenkapital)
هي المبلغ الذي يدفعه المشتري مقدّماً لتقليل حجم القرض المطلوب. وغالباً ما يُطلب من الأجانب تقديم دفعة أولى لا تقل عن 20% من سعر العقار.
سعر الفائدة (Zinssatz)
تختلف أسعار الفائدة على القروض العقارية بحسب مدة التمويل ونوع القرض ووضع المقترض، وتتراوح حالياً بين 3% و5% في المتوسط داخل ألمانيا.
ويُنصَح بالحصول على استشارة مالية مسبقة من البنك لمعرفة الشروط المطلوبة، خصوصاً لغير المقيمين في ألمانيا.
إبرام عقد الشراء
الكاتب العدل (Notar)
يُعَدّ كاتب العدل شخصية قانونية محايدة تُشرف على جميع الإجراءات القانونية لضمان سير الصفقة بطريقة رسمية وقانونية، وهو لا يمثل أي طرف بعينه، بل يضمن أن يُوقَّع العقد وفقاً للقانون الألماني.
يُحدَّد موعد رسمي لتوقيع عقد البيع أمام كاتب العدل، حيث تُراجع جميع البنود بدقة قبل التوقيع، ثم يُسجَّل نقل الملكية رسمياً بعد إتمام الإجراءات.
سجل العقارات (Grundbuch)
هو السجل الرسمي الذي يُثبِت ملكية العقارات في ألمانيا. ويتولى كاتب العدل تقديم طلب تسجيل المالك الجديد في هذا السجل، وبذلك تكتمل عملية نقل الملكية قانونياً.
الرسوم والتكاليف الإضافية عند شراء العقار في ألمانيا
إلى جانب سعر العقار نفسه، ينبغي على المشتري أن يضع في اعتباره مجموعة من الرسوم الإضافية التي قد تشكّل نسبة كبيرة من التكلفة النهائية، ومن أبرزها:
- عمولة الوسيط العقاري (Maklergebühr): تتراوح بين 3% و7% من سعر العقار، وغالباً ما تُقسَّم بين البائع والمشتري.
- رسوم كاتب العدل (Notarkosten): تتراوح بين 1.5% و2% من قيمة العقار مقابل صياغة وتوثيق عقد الشراء.
- رسوم التسجيل العقاري (Grundbuchgebühren): تتراوح بين 0.5% و1% لتسجيل الملكية الجديدة.
- ضريبة نقل الملكية العقارية (Grunderwerbsteuer): تختلف من ولاية إلى أخرى، وتتراوح بين 3.5% و6.5%.
وبذلك، قد تصل التكاليف الإضافية الإجمالية إلى نحو 10% إلى 15% من السعر الإجمالي للعقار.
يُعتبَر شراء العقار في ألمانيا أكثر من مجرد استثمار مالي، فهو قرار مصيري يتطلب فهماً دقيقاً للقوانين والمصطلحات الخاصة بالسوق العقاري المحلي.
وإذا أُتقِنَت هذه المفاهيم الأساسية، سيتمكن المشتري من خوض التجربة بثقة، وتجنّب الأخطاء المكلفة، وضمان سير عملية نقل الملكية بشكل قانوني وسلس.
